Real Estate Investment Trusts – oder kurz REITs – sind spezielle Anlagevehikel, die einem breiten Publikum Investitionen im Immobiliensektor ermöglichen sollen.
Das wichtigste Merkmal für Einkommensinvestoren wie mich ist dabei die hohe Ausschüttungsquote, die bei REITs mindestens 90% des Gewinns betragen muss.
Infolgedessen handelt es sich bei REITs um eine der dividendenstärksten Anlagemöglichkeiten für Privatanleger.
Nachdem ich REIT-Investor Tino vom Finlog Blog hier zuletzt bereits anlässlich seiner Analyse zu Medical Properties Trust als Gast-Autor begrüßen durfte, freut es mich riesig, ihn nun erneut für einen Artikel zu einem weiteren interessanten REIT aus den USA gewonnen zu haben!
Viel Spaß also beim nächsten Gastbeitrag auf Jung in Rente.
Ein Gastbeitrag von Tino von finlog.
Iron Mountain ist ein sehr interessantes Unternehmen. Der Schwerpunkt der geschäftlichen Aktivitäten liegt auf der physischen Lagerung und Vernichtung von Dokumenten. Damit erwirtschaftet der US-REIT den Großteil seines Umsatzes und Gewinns. Doch ist dieses Geschäftsmodell noch zeitgemäß?
Die Geschichte von Iron Mountain
Herman Knaust gründete Iron Mountain (US-Börsenkürzel IRM, WKN A14MS9) 1951. Knaust war als „Pilzkönig“ bekannt und verdiente sein erstes Vermögen mit dem Anbau und der Vermarktung von Pilzen.
Bereits 1936 kaufte er eine erschöpfte Eisenerz-Mine und 100 Morgen Land, um den Anbau seines Produkts zu forcieren. Aber der Pilzmarkt entwickelte sich rückläufig und Knaust überlegte sich für seine Mine, die er „Eisenberg“ (Iron Mountain) nannte, eine neue Nutzungsmöglichkeit.
Dabei stellte er sich die Frage: „Wie wäre es, wenn man einen sicheren Platz für wichtige Daten in seinem „Eisenberg“ hätte?“
Das neue Geschäftsmodell etablierte sich schnell und 1978 wurde die erste oberirdische Niederlassung eröffnet. Der Rest ist Geschichte, wie man so schön sagt. Iron Mountain wurde Marktführer für die physische Lagerung und Sicherung von Dokumenten.
Auf der Unternehmensseite www.ironmountain.com steht dazu folgendes:
Heute ist Iron Mountain der Branchenführer bei Speicher- und Informations-Managementdiensten und bedient 230.000 Kunden in über 50 Ländern auf fünf Kontinenten. Unternehmen aller wichtigen Branchen und Größenordnungen – darunter mehr als 95% der Fortune 1000-Unternehmen – vertrauen auf Iron Mountain als Partner für das Informationsmanagement.
Ist das Geschäftsmodell noch zeitgemäß?
Wir sind inzwischen mitten im digitalen Zeitalter. Da mutet es fast etwas altmodisch an, wenn ein Unternehmen sein Geld damit verdient, Geschäftspapiere und Firmenunterlagen von anderen Unternehmen in Lagerhallen zu stapeln.
Man könnte also durchaus zu dem Schluss kommen, dass Iron Mountain ein Auslaufmodell ist. Aber ist das wirklich so?
Das Unternehmen verzeichnet weiterhin Wachstum im Aufbewahrungsgeschäft. 2018 wurden gegenüber dem Vorjahr Umsatzsteigerungen von 1,9% bzw. 2,4% erzielt. Das sind natürlich keine Zahlen, bei denen ein Investor Luftsprünge macht. Aber noch gibt es das physische Aufbewahrungsgeschäft.
Die Frage ist nur: Wie lange noch? Und was unternimmt das Management, um neue Geschäftsfelder zu erschließen?
Gelingt der Wandel zum digitalen Aufbewahrungsgeschäft?
Aktuell liegt der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit ganz klar auf der Lagerung von Dokumenten (61%). Dazu kommen der Datenschutz (12%), das Schreddern und Vernichten von Akten (10%) sowie die Aufbewahrung von Kunstwerken (10%).
Natürlich hat die Unternehmensführung die Zeichen der Zeit erkannt. Das Papiergeschäft wird in absehbarer Zeit zwar nicht komplett verschwinden, aber die mageren Umsatzzuwächse zeigen ganz klar, dass hier das Ende der Fahnenstange erreicht ist.
Iron Mountain ist es inzwischen jedoch gelungen, ein zusätzliches Standbein aufzubauen: die sichere Lagerung von digitalen Daten. Deshalb wird kräftig in Rechenzentren (u.a. in Frankfurt/ Main) investiert. Der Anteil dieser neuen Sparte am Gesamtgeschäft liegt aktuell bei 6%.
Iron Mountain ist ein REIT mit Alleinstellungsmerkmal!
Da Iron Mountain als REIT konzipiert ist, muss aus regulatorischen Gründen (REITs in den USA werden steuerlich gefördert bzw. sind von einigen Unternehmenssteuern befreit) mindestens 90% des zu versteuernden Einkommens an die Anleger ausgezahlt werden. Dies führt zu einer üppigen Dividendenrendite, die derzeit bei 7,3% liegt.
Iron Mountain ist weder ein Storage REIT noch ein Data Center REIT. Denn nur durch die unzähligen Stahlregale in den Lagerhallen gelang es dem Unternehmen, in die Anlageklasse der REITs zu „rutschen“. In Bezug auf die Definition von Stahlregalen als Immobilien kann man Iron Mountain als eine Art Hybrid einschätzen.
Auch in anderer Hinsicht ist Iron Mountain nicht vergleichbar mit anderen REITs, denn man hat eine große Anzahl an Mitarbeitern. Aktuell beschäftigt das Unternehmen 26.200 Angestellte. Dies impliziert hohe Lohnkosten.
Weiterhin benötigt das Unternehmen sehr viel Geld, um das physische Data Storage-Geschäft fit zu machen für das digitale Zeitalter. Zu den aktuell 14 Data Centern sollen weitere dazu kommen. Damit dies gelingt, müssen hohe Investitionssummen in diesen Unternehmensbereich fließen.
Die Herausforderungen für Iron Mountain sind sportlich!
Strategisch ist das sinnvoll, aber Iron Mountain ist erst Ende 2017 in diesen Bereich eingestiegen. Die anstehende Aufholjagd muss jetzt teuer erkauft werden. Denn inzwischen sind in diesem Bereich viele andere Wettbewerber unterwegs (u.a. Equinix).
Die Eintrittsbarrieren sind demzufolge hoch. Der knallharte Wettbewerb wird für niedrigere Preise und sinkende Margen sorgen. Darauf ist das Unternehmen möglicherweise nicht hinreichend vorbereitet. Auch kann es seine Data Storage-Angebote derzeit nicht so günstig anbieten wie die Konkurrenz. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass Wettbewerber mit günstigeren Angeboten Jagd auf Kunden von Iron Mountain machen könnten.
Weiteres Kapital fließt in die Erschließung neuer Märkte in Asien sowie Mittel- und Südamerika. Aber in Argentinien zum Beispiel ist das Vorgehen mehr als riskant, denn die Wirtschaft dort ist kollabiert. Argentinien ist de facto zahlungsunfähig. Auch in Mexiko geht es für Iron Mountain nicht richtig voran.
Abstufungen durch Rating-Agenturen
Iron Mountain hat in diesem Jahr deutliche Abstufungen der Kreditwürdigkeit durch die Rating-Agenturen erfahren. Damit wird der Schuldendienst für das Unternehmen teurer. Aktuell fließt ein Großteil des Cashflows in die Zahlung der üppigen Dividende.
Die Frage ist: Wie lange kann das gut gehen?
Das Payout Ratio liegt aktuell bei fast 200%. Das muss nicht bedeuten, dass eine Dividendenkürzung auf die Anleger zukommt. Aber zumindest ist es ein Warnsignal.
Zusammenfassung der Risiken bei Iron Mountain
- Iron Mountain verdient Geld mit der physischen Aufbewahrung von Dokumenten und Akten.
- Der Umsatz ist bestenfalls gleichbleibend.
- Der Cashflow fließt zum Großteil als Dividendenausschüttung an die Aktionäre.
- Parallel dazu braucht das Unternehmen sehr viel Kapital, um weitere Märkte zu erschließen und das digitale Storage-Business auszubauen.
- Die Schulden haben ein kritisches Level erreicht.
Es sieht für mich ein bisschen wie der Tanz auf dem Drahtseil aus. Kann klappen, muss aber nicht. Das sollten diejenigen wissen, die Iron Mountain auf ihrer Watchlist haben.
Wie sehen die Fundamentaldaten aus?
Da bei REITs das KGV als Kennzahl nicht so gut funktioniert, werden in diesem Bereich zusätzlich die „Funds from Operations“ (FFO) zur Beurteilung herangezogen.
Die FFO bei Iron Mountain sind von 2018 zu 2019 leicht rückläufig. Von $3,05 pro Aktie fielen diese bis auf $3,01 pro Aktie. Analystenschätzungen gehen ab 2020 wieder von einer positiven Tendenz aus. Angestrebt wird ein FFO per Aktie von $3,22.
Voraussetzung ist natürlich, dass der Umbau zum digitalen Dienstleister gelingt und der Beitrag aus diesem Geschäftsbereich zum Gesamtumsatz signifikant höher ist als die aktuellen 6%.
Da sich der Aktienkurs in den letzten zwei Jahren in einem Korridor zwischen $30 und $37 bewegt hat, liegt das Beta der Aktie bei hervorragenden 0,54. Die Eigenkapitalrendite ist mit knapp 20% ebenfalls eine erfreuliche Kennziffer.
Charttechnisch muss der Aktienkurs unbedingt über der $30-Marke bleiben. Ich kann mir gut vorstellen, dass unter $30 eine Menge Stopps im Markt liegen und sich einige Investoren beim Unterschreiten dieser Marke von der Aktie verabschieden werden.
Nach oben liegt bei $37 der Deckel auf dem Kurs. Der Konsens sämtlicher Analystenschätzungen beim Kursziel liegt bei $35.
Viel Fantasie ist da nicht.
Mein Fazit für die Aktie von Iron Mountain!
Iron Mountain ist und bleibt ein starker Dividendenzahler.
Ob der Umbau hin zum Digital Storage-Dienstleister gelingt, ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht sicher.
Die Schulden des Unternehmens müssen aber unbedingt abgebaut werden, da sonst die Dividende in Gefahr ist.
Keine Handelsempfehlung! Der Autor ist nicht in Iron Mountain investiert.
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Eine Antwort auf „Iron Mountain: Gelingt der Wandel zum Digital Storage-Dienstleister?“