Real Estate Investment Trusts – oder kurz REITs – sind spezielle Anlagevehikel, die einem breiten Publikum Investitionen im Immobiliensektor ermöglichen sollen.
Das wichtigste Merkmal für Einkommensinvestoren wie mich ist dabei die hohe Ausschüttungsquote, die bei REITs mindestens 90% des Gewinns betragen muss.
Infolgedessen handelt es sich bei REITs um eine der dividendenstärksten Anlagemöglichkeiten für Privatanleger.
Leider gerät mein Wissen über REITs hier auch schon an seine Grenzen.
Umso mehr freut es mich nun, mit Tino vom Finlog Blog einen langjährigen REIT-Investor für einen Artikel zu einem seiner REIT-Depotwerte gewonnen zu haben!
Viel Spaß also beim nächsten Gastbeitrag auf Jung in Rente.
Ein Gastbeitrag von Tino von finlog.
Medical Properties Trusts ist ein US-REIT, der in Immobilien aus dem Healthcare-Sektor, darunter Notaufnahme-Zentren, Krankenhäuser und Reha-Einrichtungen investiert. Das ist ein blitzsauberes Geschäftsmodell. Die Aktie erreicht ohne größere Rücksetzer immer höhere Kurse. Kann man jetzt noch einsteigen?
Die Strategie von Medical Properties Trust setzt auf Akquisitionen!
Die Strategie des 2003 gegründeten Unternehmens mit Sitz im US-Bundesstaat Alabama unterscheidet sich von anderen REITs aus dem Healthcare-Sektor. Medical Properties Trust, Inc. (US-Börsenkürzel MPW, WKN A0ETK5) ist eine Immobilien-Investmentgesellschaft, die gegründet wurde, um vermietete Krankenhauseinrichtungen zu erwerben und zu entwickeln.
Das Finanzierungsmodell des Unternehmens ermöglicht es den Betreibern von Krankenhäusern, den Wert ihres Immobilienvermögens freizusetzen, um in den Betrieb ihres Unternehmens zu investieren. Das ist im Healthcare-Bereich noch wichtiger als in anderen wirtschaftlichen Sektoren und erfordert regelmäßig sehr hohe Investitionssummen. Investiert werden muss u.a. in Anlagen-Verbesserungen, Technologie-Upgrades und Investitionen für den Neukauf oder das Leasing von medizinischem Equipment.
MPW erledigt alle Aspekte rund um die Immobilie, sodass sich die Krankenhausbetreiber ausschließlich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren und ihre finanziellen Mittel auch nur dafür einsetzen können.
Wie arbeitet das Management von Medical Properties?
Gründer und Chairman von Medical Properties Trust ist seit 2004 Ed Aldag. Vorher managte er von 1986 bis 2001 zwei private Immobiliengesellschaften im Healthcare-Sektor (Guilford Medical und Gilford Capital). Aldag ist zweifelsohne ein Profi mit jahrelanger Erfahrung im US-Healthcare-Immobiliensektor.
Bei MPW kommt Wachstum vor allem aus dem Bereich M&A (Zusammenschlüsse und Akquisitionen). Dabei ist das Management global orientiert. Beweis dafür ist die jüngste Akquisition von 11 Hospitälern in Australien und die strategische Partnerschaft mit dem Healthcare-Unternehmen Infracore in der Schweiz.
Als Investor hat man bei MPW also den Vorteil, international diversifiziert zu sein. Gleichzeitig bedeutet diese Strategie aber auch ein erhöhtes Risiko. Denn Übernahmen oder Partnerschaften werden meist mit der Aufnahme neuer Schulden bezahlt. Wie um es zu demonstrieren, hat MPW vor ein paar Monaten eine Anleihe begeben, um an frisches Kapital zu kommen. Man muss sich als Investor dieser Tatsache bewusst sein.
Aber: Akquisitionen sind bei REITs Teil des Geschäftsmodells. Sie sorgen für Wachstum. Deshalb sind sie per se positiv einzuordnen. Zum Geschäft bei REITs gehört auch, dass man Immobilien, die nicht mehr die Erwartungen bei Mietsteigerungen oder Auslastung erfüllen, aus dem Portfolio aussortiert und verkauft. Deshalb sollte jeder REIT-Investor idealerweise einen längeren Anlagehorizont mitbringen. Performance in der Aktie und die Power der hohen Dividendenausschüttungen zeigen sich erst auf längere Sicht.
Situationen wie die Aufnahme neuer Schulden können auch eine Chance für langfristig orientierte Investoren sein. Da der Aktienkurs im Zusammenhang mit der Aufnahme neuer Schulden meistens fällt, ergibt sich ein günstiger Einstiegskurs in die Aktie. Wir kommen später beim Punkt „Investment-Strategie“ noch einmal darauf zurück.
Medical Properties Trust: Fundamental ist die Aktie attraktiv bewertet!
Medical Properties ist mit $8,5 Mrd. Marktkapitalisierung ein mittelgroßer REIT und agiert mit seinem Geschäftsmodell in einer absoluten Nische. Das Geschäftsmodell kann man durchaus als „Burggraben“ bezeichnen.
Die Aktie ist wenig volatil und sorgt für Stabilität im Depot. Das Beta von 0,56 zeigt dies anschaulich. Kommen wir zur Taxierung des fairen Wertes der Aktie von Medical Properties Trust. Ich verwende dazu die DCF-Methode. DCF steht für „Discounted Cashflow“. Ich ermittle diesen für die nächsten 5 bis 10 Jahre über die Schätzung des freien Cashflows des Unternehmens. Dabei schaue ich mir die zukünftig erwarteten Cashflows an und zinse diese auf den heutigen Zeitpunkt ab. Diese Abzinsung brauche ich, um herauszufinden, was der Cashflow, den das Unternehmen generiert, heute für mich wert ist. Daraus ergibt sich dann ziemlich konkret der Fair Value einer Aktie des Unternehmens.
Im Falle von Medical Properties Trust liegt der faire Wert der Aktie nach der verwendeten DCF-Methode bei $39. Beim aktuellen Kurs von $19,05 (Schlusskurs vom 6. September 2019) beträgt der Abschlag somit 50%.
Besonderheiten bei der Bewertung von REITs
Die Verwendung des KGV ist bei der Bewertung von Aktien aus der Immobilienbranche unüblich, da fehlerbehaftet. Man weicht hier auf das FFO/Aktie (Funds from Operations) oder das AFFO/Aktie (Adjusted Funds from Operations) aus.
Die FFO per Share bei MPW betrugen im 1. und 2. Quartal 2019 jeweils $0,30. Da wir alle vier Quartale für die Berechnung des Price-to-FFO Ratios benötigen, nehme ich einfach an, dass sich das 3. und 4. Quartal in einer ähnlichen Größenordnung bewegen werden und komme somit bei der MPW-Aktie auf ein FFO/Share von $1,20.
Das Price-to-FFO-Ratio beträgt demnach circa 16. Dies ist das Äquivalent zum KGV. Es sollte immer mit anderen REITs verglichen werden, um eine Aussagekraft zu erhalten.
Das durchschnittliche Price-to-FFO-Ratio bei REITs in den verschiedenen Sektoren liegt bei 16,3. Die Aktie von MPW vollzieht also in der Bewertung eine exakte Punktlandung zum langjährigen Durchschnittswert im REIT-Sektor.
Wie groß ist die Aussagekraft der FFO-Ratio?
Aber auch die FFO-Ratio-Kennzahlen bieten keine hundertprozentige Sicherheit. Diese Zahlen fließen in meine Beurteilung der Aktie ein, geben aber nicht den alleinigen Ausschlag, ob die Aktie gut oder schlecht bewertet ist. Es gibt eine Faustregel: „Du kannst in einer Bilanz alles fälschen, nur nicht den Cashflow!“ Deshalb werfe ich noch einen Blick auf die weiteren Kennzahlen.
Bei MPW steigt der Cashflow, den das Unternehmen erwirtschaftet, seit Jahren stetig an. So etwas gefällt mir. Die Eigenkapitalrendite liegt bei knapp 20%. Die Schuldenquote ist bei REITs traditionell hoch. Das liegt daran, dass REITs im Kern Immobilienunternehmen sind. Immobilienunternehmen arbeiten mit einer höheren Fremdkapitalquote als andere Unternehmen. Deshalb die relativ hohen Schulden in der Bilanz.
Bei MPW ist es allerdings so, dass die Schulden derzeit nicht über dem Wert der Assets notieren. Das ist ein sehr gut ausbalanciertes Verhältnis und reicht mir, um mich damit wohl zu fühlen. Die Dividendenrendite liegt aktuell bei 5,6%. Ausgeschüttet wird vier Mal im Jahr.
Insiderverkäufe bei der MPW-Aktie beachten!
In den letzten 12 Monaten gab es immer wieder Verkäufe von Aktien des Unternehmens durch Insider. Das heißt, in die laufende Aufwärtsbewegung der MPW-Aktie haben Personen, die direkt mit dem Unternehmen in Zusammenhang stehen (Gesellschafter) oder im Unternehmen arbeiten (Chief Accounting Officer, Lead Directors u.a.), Anteile verkauft.
Dieser wichtige Aspekt bringt mich zum nächsten Punkt – der Investmentstrategie bei Medical Properties Trust.
Vorher aber mein Fazit bis hierhin: Medical Properties Trust ist ein spannendes Unternehmen aus dem REITs-Sektor mit einem interessanten Geschäftsmodell in einer Nische des Healthcare-Bereichs und einer attraktiven fundamentalen Bewertung.
Chartanalyse und Investment-Strategie für Medical Properties Trust
Die Aktie hat am 6. September 2019 ein neues Allzeithoch bei $19,22 markiert. Verkäufer sind also praktisch keine mehr vorhanden. Das grenzt den Spielraum für Kaufinteressenten ein. Trotzdem kann man davon ausgehen, dass die Aktie in nächster Zeit einen Rücksetzer zumindest zum Ausbruch-Level bei $18,80 und darunter bei $18,30 vollziehen wird.
Die von mir angesprochenen Insider-Verkäufe könnten auch dafür sorgen, dass die Aktie nicht mit der Kraft der letzten Monate nach oben strebt. Eine Kauflimit-Order kann also in dem genannten Bereich platziert werden. Tiefer als $18 sehe ich die Aktie vorerst nicht. Der Langfrist-Chart zeigt, dass es jede Menge starker Unterstützungen gibt, an denen die Aktie anhalten kann. Vor allem die 200-Tage-Linie zeigt stetig nach oben und stützt die $18-Marke. Wer einen Kursrücksetzer für tendenziell unwahrscheinlich hält und unbedingt in die Aktie einsteigen möchte, der kann sein Gesamtinvestment aufteilen. Mit einer Hälfte der Summe direkt einsteigen und die andere Hälfte aufheben und bei einem eventuellen Rücksetzer der Aktie nachkaufen.
Dieser Plan basiert auf meiner ganz persönlichen Einschätzung der Situation bei Medical Properties Trust. Jeder sollte sich natürlich seine eigenen Gedanken machen. Immer daran denken: Aktien sind Unternehmensbeteiligungen! Chancen und Risiken sind sorgfältig abzuwägen. Viel Erfolg!
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Danke für deinen Beitrag. Ich bin seit einigen Jahren bei LTC Properties investiert. Auch ein REIT aus dem Healthcare-Sektor und aktuell meine zweitgrößte Position.
Aktuell gehen die meisten REITS hoch, soweit ich das im Blick habe.
MPW klingt vor allem wegen der internationalen Ausrichtung sehr interessant.
Da hast du recht, viele REITs sind zuletzt richtig gut gelaufen!
Dies ist auch der Hauptgrund, weshalb ich momentan keinen echten Kaufkandidaten im Immobiliensektor im Auge habe.
Einzige Ausnahme könnten Tanger Factory Outlet Centers und Simon Property Group sein – die liefen ja nicht ganz so gut. Allerdings dürfte das ja auch seine Gründe haben …
– David